Viele träumen davon: Eine Immobilie kaufen, darin wohnen, dabei fast keine monatlichen Raten zahlen – und beim Verkauf nach Jahren sogar Gewinn machen. In bestimmten Situationen ist dieses Modell möglich. Aber: Es erfordert Planung, strategisches Vorgehen und eine Bank, die mitspielt.
Hier erfährst du, wie diese Art der Finanzierung funktioniert, wo die Hürden liegen und was du beachten musst.
Für wen dieses Modell interessant ist
Nicht jeder plant, ein Haus oder eine Wohnung für den Rest seines Lebens zu halten. Typische Zielgruppen:
- Familieneltern Mitte 40 bis Mitte 50, die für die nächsten 10–20 Jahre ein größeres Zuhause brauchen.
- Berufstätige, die projektbedingt einige Jahre in einer Stadt wie Berlin arbeiten und später umziehen wollen.
- Anleger, die gezielt eine vermietete Wohnung kaufen, sie vermieten und später gewinnbringend verkaufen möchten.
Gemeinsam ist allen:
Sie wollen die Immobilie eine überschaubare Zeit halten und bei Verkauf möglichst einen finanziellen Überschuss erzielen.
Und: Sie möchten während der Haltedauer die monatliche Belastung möglichst gering halten – bevorzugt durch reine Zinszahlungen ohne Tilgung.
Das Grundprinzip: Endfälliges Darlehen
Bei einem endfälligen Darlehen zahlst du während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen. Die eigentliche Darlehenssumme bleibt unangetastet und wird am Ende in einer Summe getilgt – in diesem Fall durch den Verkaufserlös der Immobilie.
Beispiel:
- Kaufpreis Wohnung: 500.000 Euro
- Eigenkapital: 200.000 Euro
- Darlehenssumme: 300.000 Euro
- Zinssatz: 2,4 % p.a.
- Monatliche Zinszahlung: 600 Euro
Nach 12 Jahren verkauft der Eigentümer die Wohnung für 800.000 Euro.
Ergebnis:
- Rückzahlung Darlehen: 300.000 Euro
- Verbleibender Überschuss: 500.000 Euro
- Abzüglich gezahlter Zinsen über 12 Jahre (~86.400 Euro)
- Netto-Gewinn: rund 413.600 Euro
Das bedeutet: Der Eigentümer wohnte 12 Jahre lang für 600 Euro im Monat in einer eigenen Immobilie, hatte keine Mietsteigerungen, keine Kündigungsrisiken – und am Ende ein ordentliches Plus auf dem Konto.
Wo die Stolpersteine liegen
So verlockend dieses Modell klingt:
Banken dürfen diese Art der Finanzierung Privatkunden gegenüber nur unter strengen Bedingungen anbieten.
Der Grund: Verbraucherschutzgesetze.
Die Tilgungsfähigkeitsprüfung
Banken sind verpflichtet zu prüfen, ob der Kreditnehmer das Darlehen aus eigenem Einkommen innerhalb der vorgesehenen Frist (meist bis zur Altersgrenze von 67 Jahren) vollständig tilgen könnte – unabhängig davon, ob das realistisch geplant ist oder nicht.
Bei unserem Beispiel müsste der 55-Jährige theoretisch nachweisen, dass er die 300.000 Euro Darlehen bis zu seinem 67. Geburtstag vollständig zurückzahlen kann. Ohne eine massive monatliche Rate (deutlich über 2.000 Euro) ist das kaum machbar.
Kurz gesagt:
Ein einfaches „Ich verkaufe dann irgendwann die Wohnung“ reicht der Bank nicht.
Mögliche Lösungen: Exit-Szenarien
Es gibt Ausnahmen. Und genau hier setzt die professionelle Strategie an:
- Wenn glaubhaft belegt werden kann, dass ein Verkaufserlös zur Verfügung stehen wird (z.B. aufgrund der Marktentwicklung oder anderer Vermögenswerte), kann die Bank auf eine klassische Tilgungsfähigkeit verzichten.
- In der Bankpraxis nennt man das ein Exit-Szenario.
Ein gutes Exit-Szenario könnte zum Beispiel sein:
- Nachweisbarer Immobilienwert heute plus konservative Wertentwicklung.
- Schriftliche Dokumentation über geplante Verkaufsabsichten.
- Weitere Vermögensnachweise (z.B. Lebensversicherungen, Immobilien in anderen Städten, Aktienportfolios).
- Erbversprechen oder bereits fällige Ansprüche aus Nachlässen.
Je besser diese Argumente vorbereitet sind, desto eher akzeptiert die Bank die Konstruktion.
Wichtig:
Die Bank entscheidet subjektiv. Es gibt keine gesetzliche Definition, wann ein Exit-Szenario ausreichend ist. Erfahrung und richtige Präsentation machen hier den Unterschied.
Warum du es nicht allein versuchen solltest
Einfach zur Bank gehen und „sagen, ich verkaufe dann halt irgendwann“ funktioniert nicht.
Bankberater sind verpflichtet, sich an strenge Richtlinien zu halten. Ohne passende Argumentationslinie und die richtigen Unterlagen wird der Antrag fast immer abgelehnt.
Erfahrene Baufinanzierungsberater wissen:
- Wie man Exit-Szenarien sauber vorbereitet.
- Welche Unterlagen glaubwürdig wirken.
- Wie Banken intern Risiken bewerten.
Nur mit der richtigen Vorbereitung kannst du erreichen, dass ein endfälliges Modell genehmigt wird.
Wann sich das Modell lohnt
Eine Finanzierung mit späterem Komplettverkauf kann sich lohnen, wenn:
- Die Immobilienpreise stabil oder steigend sind.
- Du eine hohe Wertsteigerung erwartest (z.B. bei gut gelegenen Wohnungen in Berlin, München oder Hamburg).
- Dein Einkommen schwanken könnte, du aber kalkulierbare Fixkosten willst.
- Du planst, innerhalb eines klaren Zeitrahmens (10–20 Jahre) zu verkaufen.
Es ist aber nicht für jeden geeignet. Risiken wie Wertverluste oder Zinsänderungen müssen eingeplant werden.
Fazit: Kostenlos wohnen? Fast!
Mit der richtigen Strategie kannst du tatsächlich viele Jahre lang günstig wohnen und am Ende sogar Gewinn machen.
Aber: Ohne professionelle Begleitung ist es extrem schwer, ein solches Finanzierungskonzept bei Banken durchzubringen.
Tipp:
Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest und schon heute weißt, dass du sie später wieder verkaufen willst, lohnt sich ein Gespräch mit einem spezialisierten Finanzierungsberater. Mit der richtigen Vorbereitung stehen deine Chancen gut, dass dein Traummodell Wirklichkeit wird.