Glossar Baufinanzierung Berlin

Dieses Glossar steigt etwas tiefer in Begrifflichkeiten und Prozesse der Baufinanzierung Berlin ein und soll Interessierten ein tieferes Verständnis der Zusammenhänge ermöglichen.

1. Grundbuchliche Besicherung

Eine grundbuchliche Besicherung erfolgt durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes (i.d.R. eine Grundschuld) in Abteilung III des Grundbuchs. Sie gibt dem Gläubiger des Grundpfandrechtes die Möglichkeit einer zwangsweisen Verwertung des Sicherungsobjektes als letzte Möglichkeit zur Eintreibung der Darlehensschuld. Durch sie wird außerdem sichergestellt, dass bei einer Veräußerung der Erlös zuerst zur Tilgung des Darlehens verwendet werden muss. Die grundbuchliche Besicherung ist außerdem Voraussetzung einer Refinanzierung der Bank.

2. Refinanzierung (der Bank)

Die meisten Banken leihen kein eigenes Geld (Einlagen) aus, sondern beschaffen sich das Geld für Immobilienfinanzierungen am Kapitalmarkt. Hierzu werden sogenannte Pfandbriefe begeben. Daher korrelieren die Baufinanzierungszinsen mit den Pfandbriefsätzen. Für die Bank handelt es sich also um ein Zinsdifferenzgeschäft. Für Pfandbriefdarlehen ist eine grundbuchliche Besicherung zwingend vorgeschrieben. Daher können nur grundbuchlich besicherte Immobiliendarlehen am Pfandbriefmarkt refinanziert werden.

3. Annuität

Eine Annuität ist begrifflich eine „Jahresleistung“. Gemeint ist damit meist die Leistung des Darlehensnehmers, also seine Leistungsraten. Die Leistungsraten wiederum bestehen aus Zins und Tilgung. Bei einem Annuitätendarlehen verschieben sich Zins- und Tilgungsanteil über die Zeit gegenläufig zueinander. Nur ihre Summe, die Annuität, bleibt konstant. Aus diesem Grunde kam diese Bezeichnung zustande.

4. Zins- und Tilgungsanteil

Die Darlehensrückzahlung geschieht in der Regel ratierlich. Die Rate wiederum besteht aus Zins und Tilgung. Da sich die Restschuld mit jeder gezahlten Rate verringert, sinkt auch der in Rechnung gestellte Zinsbetrag für die nächste Rate. Bei einem Annuitätendarlehen sollen die Raten aber über die Zeit stets die gleiche Höhe haben. Folglich muss der Tilgungsanteil der nächsten Rate in gleichem Maße erhöht werden. Dies führt zu einem gegenläufigen Verlauf von Zins und Tilgung sowie einer konvexen Restschuldkurve über der Zeit.

5. Zinsbindung und Laufzeit

Gelegentlich werden die Begriffe Laufzeit und Zinsbindung miteinander verwechselt. Während die Zinsbindung die Zeit ist, für die die Darlehenskonditionen festgelegt werden, ist die Laufzeit die Frist, innerhalb derer das Darlehen vollständig zurückgeführt werden muss. Die Laufzeit ist ein wesentlicher Parameter im Kreditbeschluss der Bank. Während der Laufzeit, aber nach Ablauf der Zinsbindung können neue Zinsbindungen mit derselben Bank vereinbart werden. Dazu ist dann kein neuer Kreditbeschluss und auch keine erneute Bonitätsprüfung erforderlich. Soll die Laufzeit später jedoch ausgedehnt werden – zum Beispiel wegen höherer Zinsen am Markt – dann sind auch ein neuer Kreditbeschluss sowie eine erneute Bonitätsprüfung notwendig.

6. Bonitätsprüfung

Bei der Bonitätsprüfung wird zunächst geprüft, ob die Darlehensrate für die Antragsteller aktuell tragbar ist. Dazu werden zuerst die sogenannten nachhaltigen Einnahmen ermittelt. Bei Arbeitnehmern ist das meist der Niederstwert des Nettoverdienstes der letzten drei Monate. Manche Banken setzen auch deren Durchschnitt an. Von diesem Betrag muss nach Abzug der Darlehensrate, der bereits bestehenden finanziellen Verpflichtungen, einer Lebensführungspauschale (die bei jeder Bank anders aussieht) sowie der prognostizierten Betriebskosten der Wohnimmobilie noch ein positiver Überschuss verbleiben. Als nächtes wird geprüft, wie die Tragbarkeit voraussichtlich in der Zukunft aussieht. Dazu werden absehbare Einkommensänderungen (z.B. Renteneintritt), aber auch Zinserhöhungsrisiken betrachtet. Ist auch die zukünftige Tragbarkeit wahrscheinlich, erfolgt noch eine SCHUFA-Abfrage. Ist diese positiv, dann ist die Bonitätsprüfung bestanden.

Hinsichtlich der zukünftigen Tragbarkeitsprognose hat sich in der Branche aber eine Ausnahme etabliert: Wird die Immobilie vermietet, d.h. nicht selbst genutzt, kann der Antragsteller eine Erklärung abgegeben, nach welcher er bereit ist, die Immobilie zu verkaufen und aus dem Erlös sein Darlehen zurückzuführen, sollte er zukünftig nicht (mehr) in der Lage sein, seine geschuldeten Raten zu zahlen. Dies wird i.d.R. akzeptiert und „heilt“ eine mangelhafte Zukunftsprognose („Exit-Szenario“).

Seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Jahr 2016 ist die Darlehensgewährung ohne Bonitätsprüfung, d.h. allein mittels Besicherung durch ein Grundpfandrecht (die sogenannte „Pfandleihe“) gesetzlich verboten. In der Praxis heißt das, dass selbst hochvermögende Kunden – Privatiers – keinen Kredit mehr bekommen, wenn sie von der Substanz leben und keinerlei nachhaltiges Einkommen nachweisen können.

7. Bauspardarlehen

Bauspardarlehen stammen aus einer Zeit mit deutlich höheren Kapitalmarktzinsen. Sie bauen auf dem Grundsatz der gegenseitigen Selbsthilfe auf: Zunächst wird angespart – dieses Geld bekommen inzwischen bereits zugeteilte Bausparer zum Bauen oder Kaufen. Später, nach Zuteilung, erhält man im Prinzip selbst sein Sparguthaben zurück und bekommt ein Darlehen von anderen Bausparern, die sich noch in der Sparphase befinden. Das alles zu sehr geringen Zinsen. Bauspardarlehen werden heute grundbuchlich besichert, wobei Vorlasten meist kein Problem sind, d.h. die Besicherung ist auch im Nachrang hinter Bankdarlehen möglich. Dies eröffnet die Möglichkeit, ein Bankdarlehen bis 60% Beleihung (=Bestzinsgrenze) mit einem zinsgünstigen Bauspardarlehen zu kombinieren.

8. Sondertilgungsoption

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung des Darlehens, die über die vereinbarte Tilgungsrate hinausgeht. Mit ihr lässt sich ein Darlehen schneller zurückzahlen, was Zinskosten spart. Diese Option ist in Höhe von 5% des Anfangsbetrages Standard in der Baufinanzierung. 10% oder auch 20% sind manchmal gegen Aufpreis (Zinsaufschlag) buchbar. Meist ist dies jedoch nicht sinnvoll – eine Einzelfallprüfung gibt darüber Aufschluss.

9. Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist in der Regel dann zu zahlen, wenn die Bank ein Darlehen vor Ende der Sollzinsbindung zurücknimmt und das allgemeine Zinsniveau am Baufinanzierungsmarkt seit Abschluss des Darlehensvertrages gesunken ist. Die Bank berechnet dann einen Zinsschaden, da sie das vorzeitig zurückgenommene Geld nur zu einem geringeren Zinssatz wieder verleihen kann. Von diesem Schaden zieht sie eingesparte kalkulatorische Risikokosten ab.

10. Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist ein Spezialfall eines Annuitätendarlehens. Bei ihm sind Laufzeit und Zinsbindung genau gleich – das heißt, am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen auch abgezahlt. Das hat deutlich höhere Raten zur Folge, als bei einem normalen Annuitätendarlehen anfallen würden. Oft gibt es dafür einen kleinen Zinsnachlass. Übersehen wird dabei aber häufig, dass weder Sondertilgungen erlaubt sind (das würde zu einer Rückzahlung vor Zinsbindung mit einem Zinsschaden für die Bank führen) noch Ratenanpassungen nach unten (das würde den Kreditbeschluss der Bank in seiner Laufzeit „überziehen“). Ein Volltilgerdarlehen ist daher trotz hoher Ratenbelastung völlig unflexibel – und in der Regel mit der Bank auch nicht nachverhandelbar. Dadurch können Darlehensnehmer bei unvorhergesehenen Lebensereignissen durchaus in eine finanzielle Schieflage geraten.

11. Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist ein spezielles Finanzierungsinstrument, das es ermöglicht, sich bereits heute günstige Zinsen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern. Es wird oft genutzt, um Niedrigzinsphasen zu nutzen, obwohl die Zinsbindung eines bestehenden Darlehens noch nicht ausgelaufen ist. Dabei wird mit der Bank ein Darlehen vereinbart, welches erst nach einer Aufschubzeit ausgezahlt wird und das derzeitige Darlehen ablöst. Diese Aufschubzeit beträgt meist zwischen 12 und 36 Monaten. Für die Aufschubzeit verlangt die Bank meist einen kleinen Zinsaufschlag – ansonsten gelten die aktuell gültigen Konditionen. Man kann sich damit quasi die Zinsen für später „sichern“. Auch Forward-Darlehen sind in der Regel Annuitätendarlehen.

12. Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins gibt die tatsächlichen Kosten eines Darlehens pro Jahr in Prozent an. Er umfasst nicht nur die reinen Zinsen, sondern auch Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren und (an den Notar / das Grundbuchamt zu zahlende) Grundschuldbestellungskosten. Auch die Zahlweise der Zinsen (monatlich, wöchentlich, jährlich) und die Fälligkeit der Zinsen (vorschüssig, nachschüssig) werden im Effektivzins abgebildet. Bei gleichem Sollzins ist ein Kredit effektiv teurer, bei dem die Zinsen wöchentlich im Voraus zu entrichten sind, als wenn die Zinsen einmal jährlich nachträglich zu entrichten sind.

Bei banküblichen Annuitätendarlehen werden die Zinsen jeweils monatlich nachträglich berechnet. Der Sollzins ist aber immer auf das Jahr bezogen. Deshalb ist der Effektivzins stets etwas höher als der Sollzins.

Der effektive Jahreszins soll einen besseren Vergleich verschiedener Angebote ermöglichen. Tatsächlich tut er dies meist nicht, da Banken unterschiedliche (nicht an die Bank zu zahlende) Grundschuldbestellungskosten in den Effektivzins einfließen lassen – manchmal auch gar keine. Da es in der Bankenlandschaft aber keine bankeigenen Bearbeitungsgebühren mehr gibt, die nicht mit dem Sollzins abgegolten sind, ist ein Vergleich von Sollzinsen häufig der bessere Weg, das bessere Darlehen zu identifizieren.

13. Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Sicherungsrecht, das der Kreditgeber ins Grundbuch der finanzierten Immobilie eintragen lässt. Sie dient der Bank als Absicherung für das Darlehen. Falls der Kreditnehmer seine Zahlungen nicht mehr leisten kann, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten. Die Grundschuld besteht immer unabhängig von einem Darlehen. Sie kann daher auch mehrmals nacheinander für die Besicherung eines Darlehens verwendet werden. Die Grundschuld erlischt also nicht automatisch mit der Darlehensrückzahlung. Um sie zu löschen, ist eine besondere Löschungsbewilligung der bezogenen Bank notwendig.

14. Hypothek

Die Hypothek ist ähnlich wie die Grundschuld ein dingliches Recht in der Immobilienfinanzierung in Berlin, das zur Sicherung eines Darlehens im Grundbuch eingetragen wird. Sie unterscheidet sich von der Grundschuld darin, dass sie an den Darlehensbetrag gekoppelt ist und bei vollständiger Tilgung erlischt. Hypotheken haben in der heutigen Baufinanzierung in Berlin keine Bedeutung mehr.

15. Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, das alle rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie dokumentiert. Es enthält Informationen über den Eigentümer, eingetragene Rechte (z. B. Hypotheken oder Grundschulden) und Belastungen der Immobilie.

16. Beleihungswert

Der Beleihungswert ist in der Baufinanzierung Berlin der Wert einer Immobilie, den die Bank als Grundlage für die Kreditvergabe heranzieht. Er liegt meist unter dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie, da die Bank bei einer möglichen Zwangsversteigerung vorsichtig kalkuliert. Sie tut das nicht willkürlich, sondern ist dabei an die restriktiven Bestimmungen der Beleihungswertverordnung (BelWertVO) gebunden:

Es gibt gemäß BelWertVO drei verschiedene Bewertungsverfahren: den Sachwert, den Vergleichswert und den Ertragswert. Es müssen stets alle drei Werte ermittelt werden. Gemäß des Niederstwertprinzips ist dann der niedrigste Wert der drei Bewertungsverfahrens als maßgeblich anzusetzen.

Nur für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen gibt es die Ausnahme, dass der Ertragswert nicht berücksichtigt zu werden braucht. Da der Ertragswert meist der kleinste der drei Werte ist, wird die Beleihbarkeit von Häusern mit drei oder mehr Wohneinheiten in der Praxis häufig durch den Ertragswert eingeschränkt. Das erklärt, warum solche Objekte in der Regel nicht zu 100% finanziert werden können, sondern ein Eigenkapitaleinsatz von 30% und mehr erforderlich ist.

17. Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Immobilie an. Ein hoher Beleihungsauslauf bedeutet, dass die Bank einen großen Teil des Beleihungswerts als Darlehen finanziert, was mit höheren Zinsen verbunden sein kann.

18. Endfälliges Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit nur die Zinsen, die Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit in einer Summe. Solche Darlehen können nur in Kombination mit anderen Sparformen („Tilgungsersatzprodukte“) genutzt. Eine Finanzierung mit einem endfälligen Darlehen ohne zusätzliches Tilgungsersatzprodukt ist in Deutschland nicht möglich.

19. Bauzeitzinsen

Bauzeitzinsen sind Zinsen, die während der Bauphase einer Immobilie anfallen, bevor diese fertiggestellt und bezugsfertig ist. Eine Bedeutung hat dies nur bei Neubaufinanzierungen oder Bauträgerkäufen: Da das Darlehen hier oft in Teilbeträgen abgerufen wird, entstehen Zinsen nur für die bereits ausgezahlten Beträge.

20. Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn der Kreditnehmer das zugesagte Darlehen nicht sofort abruft, sondern es erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt. Dies ist regelmäßig bei Neubauvorhaben oder Bauträgerkäufen der Fall, bei denen die Zahlung des Kaufpreises nur in Raten parallel zum erreichten Baufortschritt abgerufen werden darf.

Banken erheben diese Zinsen, um sich für die Bereitstellung der Mittel zu entschädigen, denn in der Regel refinanzieren sie sich am Kapitalmarkt und müssen selbst bereits Zinsen zahlen, während das Darlehen noch nicht (vollständig) vom Kunden abgerufen wurde.

21. Schufa

Die Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) ist eine Auskunftei, die Informationen über das Zahlungsverhalten von Verbrauchern sammelt. Eine positive Schufa-Auskunft ist oft Voraussetzung für den Erhalt eines Baufinanzierungskredits in Berlin.

Die Schufa trifft selbst keine Kreditentscheidungen – sie stellt lediglich Informationen und statistische Ausfallwahrscheinlichkeiten zur Verfügung.