Wieviel Immobilienfinanzierung kann ich mir leisten?
Jetzt aktuelle Zinsen berechnen Herzlichen Glückwunsch! Du hast den Entschluss gefasst, ein Eigenheim zu erwerben oder zu bauen. Dies ist ein wichtiger Schritt, der oft
Baufinanzierung seit 2009
Kaufen, Bauen, Umschulden, Modernisieren, Bausparen
„Um unsere Traumwohnung zu bekommen, mussten wir schnell sein. Herr Sedler hat uns innerhalb weniger Stunden eine Tragfähigkeitsbescheinigung ausgestellt, mit der wir den Zuschlag für die Wohnung noch am selben Tag bekommen haben. Wir hatten immer das Gefühl, exklusiv behandelt zu werden. Seine ruhige und souveräne Arbeitsweise hat uns beeindruckt. Optionen wurden besprochen und auch eine Finanzierung auf Rang 2 aufgrund eines eingetragenen Vorkaufsrechts waren Dank der tollen Beratung möglich. Herr Sedler versteht es hervorragend, alle Parteien (Bank, Käufer, Verkäufer/Makler) entsprechend zu bedienen. Wir können seine Arbeit wärmstens empfehlen und jedem Immobilienkäufer in Berlin raten, seine Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen. “
Familie Maas (06.08.2024) auf ProvenExpert.com
Perfektion ist nicht dann erreicht, wenn man nichts mehr hinzufügen, sondern nichts mehr weglassen kann.
- Antoine de Saint-Exupéry -
Meine Erfolgsphilosophie ist es, meine Kunden während des gesamten Prozesses des Erwerbs einer Immobilien zu begleiten. In der Regel starten wir mit einer Analyse der Möglichkeiten. Dann folgt die gemeinsame Immobiliensuche, die Einschätzung verschiedener Immobilien bis hin zur Kaufvertragsgestaltung. Während der Antragsphase kümmere ich mich auch um das Informationsmanagement und reserviere die gewünschte Immobilie beim Verkäufer. Ich begleite oft auch den Notartermin und kümmere mich um die Auszahlungsabwicklung – speziell. Natürlich alles mit Finanzierungsberatung und den Bestzinsen des Marktes.
„Ich bin wirklich zufrieden mit Karstens Dienstleistungen. Ich hatte keine Ahnung von allem, was mit dem Kauf einer Wohnung und der Aufnahme eines Kredits dafür zu tun hat. In einem ersten Gespräch erklärte er mir auf sehr verständliche Weise, wie es funktioniert.
Karsten vertraute darauf, dass ich die Hypothek bekommen könnte, und versuchte es bei verschiedenen Banken. Er war immer in Kontakt mit der Bank und erklärte mir genau, welche Dokumente ich brauchte und wie ich sie bekommen konnte, was sehr nützlich war, da ich nichts über diesen Papierkram wusste.
Er antwortet schnell auf E-Mails und ist leicht telefonisch zu erreichen. Für den Vertrag mit der Bank war ich wieder in seinem Büro, und er zeigte mir genau, welche Dokumente ich für die Bank unterschreiben und ausfüllen musste. Ich habe mich die ganze Zeit begleitet gefühlt.
Jetzt bin ich bereits in meiner eigenen Wohnung, und der ganze Prozess wäre ohne Karsten nicht möglich gewesen oder zumindest nicht so reibungslos und einfach verlaufen. Ich empfehle ihn und bin sehr dankbar, ihn gefunden zu haben.
Ana Marín Tabuenca (05.06.2024) auf ProvenExpert.com
„Wir mussten kurzfristig einen Kredit bekommen, da unser ursprünglicher Finanzierer sehr unzuverlässig war. Herr Sedler hat uns innerhalb einer Woche eine Kreditzusage vermittelt. Dabei war er immer erreichbar und hat alle Fragen geduldig beantwortet. “
Nicolas Neusüß (04.05.2024) auf ProvenExpert.com
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital – auch als Vollfinanzierung bekannt – wird zunehmend interessanter, insbesondere für junge Familien und Menschen, die über ein stabiles Einkommen, aber wenig oder keine Ersparnisse verfügen. Diese Art der Finanzierung ermöglicht es, eine Immobilie vollständig über ein Darlehen zu finanzieren, ohne dass der Käufer eigenes Kapital einbringen muss. Im Folgenden wird umfassend erklärt, was eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, welche Vor- und Nachteile sie hat, und wie man dabei vorgehen kann, um die beste Lösung für die eigenen Bedürfnisse zu finden.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, dass der Kauf einer Immobilie vollständig über Fremdmittel finanziert wird. Klassischerweise wird bei einer Baufinanzierung erwartet, dass der Käufer mindestens 10 bis 20 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital einbringt. Dazu kommen Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklerprovisionen, die üblicherweise nicht mitfinanziert werden.
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital übernimmt die Bank jedoch auch diese Kosten – der Käufer bringt also keinerlei eigenes Geld ein. Diese Art der Finanzierung ist riskanter für die Bank und damit oft teurer für den Kreditnehmer, da die Zinsaufschläge höher ausfallen können.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht für jeden geeignet, und die Anforderungen sind entsprechend strenger als bei einer konventionellen Finanzierung. Die wichtigsten Voraussetzungen umfassen:
Hohes und stabiles Einkommen: Um das Risiko für die Bank zu minimieren, muss der Kreditnehmer über ein hohes und vor allem regelmäßiges Einkommen verfügen. Ein sicherer Arbeitsplatz ist von Vorteil.
Gute Bonität: Eine positive Schufa-Auskunft ist essenziell. Banken wollen sicherstellen, dass der Kreditnehmer in der Vergangenheit zuverlässig seine finanziellen Verpflichtungen erfüllt hat.
Niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen: Auch wenn keine Ersparnisse vorhanden sind, sollten keine oder nur geringe laufende Schulden bestehen, um die monatliche Belastung nicht zusätzlich zu erhöhen.
Hohe Tragfähigkeit der Raten: Da die Zinsen bei einer Vollfinanzierung oft höher sind, müssen Kreditnehmer in der Lage sein, höhere monatliche Raten zu bedienen. Die Haushaltsrechnung der Bank muss eine positive Bilanz aufweisen.
Schneller Immobilienerwerb: Der größte Vorteil einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital besteht darin, dass der Immobilienkauf auch ohne große Ersparnisse möglich ist. Das ist besonders attraktiv, wenn die Immobilienpreise stark ansteigen und das Ansparen des Eigenkapitals Jahre dauern würde.
Kapital bleibt liquide: Wer über Eigenkapital verfügt, kann es dennoch anderweitig verwenden, beispielsweise für Renovierungen oder als Notfallreserve. Das eigene Geld bleibt also flexibel verfügbar.
Steuerliche Vorteile bei vermieteten Objekten: Bei einer vermieteten Immobilie können die Darlehenszinsen steuerlich geltend gemacht werden. Eine Vollfinanzierung kann hier in bestimmten Fällen besonders lohnend sein.
Höhere Zinsen und höhere Gesamtkosten: Da die Bank das gesamte Risiko trägt, werden in der Regel höhere Zinssätze verlangt. Dies führt zu einer insgesamt höheren Zinsbelastung im Vergleich zu einer Finanzierung mit Eigenkapital.
Strengere Bonitätsanforderungen: Banken verlangen bei Vollfinanzierungen eine besonders gute Bonität und ein hohes Einkommen, um das erhöhte Risiko auszugleichen. Dies schränkt den Kreis der potenziellen Kreditnehmer stark ein.
Längere Kreditlaufzeit und höhere monatliche Belastungen: Da das Darlehen größer ist, verlängert sich oft die Laufzeit oder die monatlichen Raten fallen höher aus. Dies kann zu einer stärkeren finanziellen Belastung führen und die Flexibilität einschränken.
Hohes Risiko der Überschuldung: Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital besteht ein erhöhtes Risiko, bei einem Wertverlust der Immobilie oder bei unerwarteten Einkommensänderungen in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital umfasst meist zwei wesentliche Teile:
Finanzierung des Kaufpreises: Der Hauptteil des Darlehens dient der Finanzierung des Kaufpreises. Die Bank gewährt hierbei eine hohe Beleihungsgrenze, oft bis zu 100 % des Kaufpreises oder mehr.
Finanzierung der Kaufnebenkosten: Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an, darunter Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung und ggf. Maklergebühren. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital übernimmt die Bank auch diese Nebenkosten, wodurch der Beleihungsauslauf bis zu 110 % oder mehr betragen kann.
Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital spielt die Zinsbindung eine wichtige Rolle. Aufgrund des höheren Zinsniveaus und des größeren Finanzierungsvolumens sollten Kreditnehmer überlegen, eine lange Zinsbindung zu wählen, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern. Eine Zinsbindung von 10 bis 20 Jahren ist hierbei empfehlenswert.
Die Tilgung sollte so gewählt werden, dass das Darlehen innerhalb eines absehbaren Zeitraums zurückgezahlt werden kann, ohne die Haushaltskasse zu stark zu belasten. Eine Anfangstilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent ist ratsam, um das Darlehen kontinuierlich zu verringern.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital birgt einige Risiken, die berücksichtigt und, wenn möglich, abgesichert werden sollten:
Wertverlust der Immobilie: Fällt der Wert der Immobilie, besteht die Gefahr einer Unterdeckung, d. h. die Restschuld übersteigt den aktuellen Marktwert der Immobilie. In einem solchen Fall könnten Verkauf oder Anschlussfinanzierung problematisch werden. Um dieses Risiko zu minimieren, sollte der Standort der Immobilie sorgfältig geprüft und bevorzugt in wertstabilen Lagen investiert werden.
Unvorhersehbare Ereignisse: Jobverlust, Krankheit oder andere unerwartete Ereignisse können die finanzielle Leistungsfähigkeit beeinträchtigen. Eine Risikolebensversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung kann hier sinnvoll sein, um das Risiko für die Familie abzusichern.
Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann sich das Zinsniveau ändern. Bei gestiegenen Zinsen könnten die Anschlussfinanzierung und damit die monatlichen Belastungen deutlich höher ausfallen. Eine lange Zinsbindung und rechtzeitige Planung der Anschlussfinanzierung helfen, dieses Risiko zu reduzieren.
Vergleiche anstellen: Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind die Zinssätze oft höher. Es lohnt sich daher, Angebote verschiedener Banken zu vergleichen. Auch Finanzierungsvermittler können helfen, passende Konditionen zu finden.
Alternativen prüfen: Auch wenn keine klassischen Ersparnisse vorhanden sind, können andere Formen von Eigenkapital eingebracht werden, etwa Sicherheiten wie eine bestehende Immobilie oder auch Unterstützung von Familienmitgliedern. Banken können diese Sicherheiten positiv bewerten und günstigere Konditionen anbieten.
Hohe Tilgung wählen: Eine höhere Tilgung sorgt dafür, dass die Restschuld schneller sinkt und das Risiko langfristig verringert wird. Eine Tilgung von mindestens 3 % ist bei einer Vollfinanzierung ratsam.
Sondertilgungen nutzen: Wenn Sondertilgungen vertraglich vereinbart sind, sollten diese genutzt werden, um die Restschuld schneller zu senken und Zinskosten zu sparen. Dies kann besonders hilfreich sein, wenn sich die Einkommenssituation verbessert oder unerwartete Einnahmen erzielt werden.
Realistische Haushaltsrechnung: Vor dem Abschluss der Baufinanzierung sollte eine genaue Haushaltsrechnung aufgestellt werden, die alle laufenden Einnahmen und Ausgaben umfasst. Dadurch lässt sich feststellen, ob die monatlichen Belastungen tragbar sind. Finanzielle Puffer sollten unbedingt eingeplant werden.
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital eignet sich vor allem für Personen, die über ein hohes, regelmäßiges Einkommen und eine gute Bonität verfügen, jedoch keine oder nur geringe Ersparnisse haben. Besonders junge Menschen, die gerade erst in den Beruf eingestiegen sind und noch nicht viel sparen konnten, aber schnell Eigentum erwerben möchten, könnten von dieser Finanzierungsform profitieren.
Auch für Anleger, die Immobilien zur Vermietung erwerben und die steuerlichen Vorteile der Zinsabsetzung nutzen möchten, kann eine Vollfinanzierung interessant sein. In jedem Fall sollten sich Interessierte jedoch der Risiken bewusst sein und die Finanzierung mit Bedacht planen.
Nehmen wir an, eine Familie möchte eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro kaufen. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf weitere 10 % des Kaufpreises, also 30.000 Euro. Insgesamt benötigt die Familie also 330.000 Euro, um den Kauf zu finanzieren.
Die monatliche Rate ergibt sich aus dem Zinssatz und der Tilgung. Sie beträgt:
Nach 15 Jahren wird eine Restschuld von ca. 180.000 Euro verbleiben, die über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss. Der Verlauf der Zinsen und die Wahl einer Anschlussfinanzierung sind entscheidend für die Gesamtkosten.
Ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll ist, hängt stark von der individuellen Situation ab. Für Menschen ohne Ersparnisse kann sie eine Chance darstellen, Eigentum zu erwerben und von langfristig steigenden Immobilienwerten zu profitieren. Dennoch sollten die höheren Kosten und Risiken, die damit einhergehen, nicht unterschätzt werden.
Eine sorgfältige Planung, eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit und der Vergleich verschiedener Angebote sind entscheidend für den Erfolg einer Vollfinanzierung. Wer die höheren monatlichen Belastungen tragen kann und langfristig stabile Einkommensverhältnisse hat, kann mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital dennoch den Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen.
Es empfiehlt sich, eine umfassende Beratung in Anspruch zu nehmen und auch mögliche Alternativen, wie eine teilweise Eigenkapitalfinanzierung oder die Einbringung von Sicherheiten, in Betracht zu ziehen. In jedem Fall sollte das Ziel sein, die Finanzierung so zu gestalten, dass sie auch bei wirtschaftlichen Veränderungen tragbar bleibt.
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Die Kreditmeisterei
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